海洋旅游投资，怎么看？项目旅游用海，怎么办？看我院首席规划师宋虎强干货分享 - 海洋生态旅游活动

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3月28日，我院与海南省海洋产业集团联合主办的“海洋文旅策划及实践交流会”在三亚顺利举行。会上，专家们就海洋旅游装备制造业发展、海洋文旅投资策划与设计、海洋文旅综合体项目落地实践、海洋生态研学实践及思考、渔港现代化发展的规划探索、中国南海海洋保护物种等话题进行详细讲解。来自海南大学、山东大学、海南省社科院、浙江海洋大学、自然资源部第三海洋研究所、宁波海洋发展集团有限公司、三亚旅文集团等国内知名院所、行业协会、投资企业的50余名专家学者和企业家参加会议。

小编为大家整理了专家报告内容，本期带来的是海域海岛环境科技研究院首席规划师宋虎强作题为《海洋旅游投资与项目用海实践分享》的报告内容。

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△海域海岛环境科技研究院(天津)有限公司首席规划师 宋虎强

国家注册规划师/规划设计硕士，海域海岛环境科技研究院(天津)有限公司首席规划师、寰海规划咨询(深圳)有限公司执行总裁。擅长规划设计、区域发展战略、投资分析与决策、项目策划与运营咨询等专业领域。近年来致力于海洋发展领域，包括海洋投资开发策划、海洋详细规划、海洋旅游及海洋产业融合发展、产业或项目用海方案设计等多个方面。 + X- q, n3 K& u* o z

以下为根据录音整理的报告内容：

尊敬的各位专家，各位嘉宾，各位朋友，大家下午好，今天我的报告题目是《海洋旅游投资与项目用海实践分享》。

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“去看海，——面朝大海，春暖花开”，“去玩海，——乘风破浪，出海远航”，海洋旅游不断成为“美丽热点”和“美好追求”！

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文旅、地产、投资等众多企业机构持重金“下海”，但大多屡遭重创，尤其是滨海旅游度假区投资大多背上了“重资产”沉重负担，其中缘由几何？

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不少怀揣“寻岛开发，成为岛主”美好梦想的大佬，折戟沉沙，至今鲜有成功，无居民海岛旅游投资开发前景究竟如何？

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传统滨海旅游景区“门票经济”受到严重挑战，开始寻求发展转型，近年来不少A级景区开始减免门票吸引人流，热热闹闹，但也“旺丁不旺财”，运营成本居高不下，老路固然走不了，那么新的出路又在哪里？

滨海游乐和海上运动，方兴未艾，新的业态产品不断创新，层出不穷，有动力和无动力、低速和高速、上天和入海、专业和大众，新的玩法模式不断变化，作为海洋旅游开发投资者、运营者和海洋资源管理者都面临极大考验，这又该如何适从？

带着以上问题，我将从海洋旅游发展及投资的基本认识、海洋旅游用海项目策划与方案设计两部分内容在此展开交流和分享，所有问题不求都能解答，但求回归本源，引发思辨！

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海洋旅游发展及投资的基本认识

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1.海洋旅游主体体系

一切与海洋有关的旅游活动都是海洋旅游，是为广义海洋旅游；一切发生在海洋相关环境空间的旅游活动，是为狭义海洋旅游，也就是海洋旅游的主体体系。根据空间环境对象、安全管理角度、游客体验角度，一般可将海洋旅游主体体系划分为六类：海洋运动游乐体验类；海洋自主技能运动类；海洋观光游玩运动类；海洋文体运动观演类；海洋休闲渔业活动类；海洋休闲游憩活动类。

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图1 海洋旅游主体体系分类

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2.海洋旅游因海洋而不同

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海洋具有巨大的魔力和魅力，从旅游的角度讲是“大、美、动、神、奇”，旅游因海洋而不同，海洋旅游更是具有独特的魅力。海洋旅游与陆地旅游不同，其中一个重要的原因是海洋旅游需要船舶、装备技术、组织经营（俱乐部）、安全救助等进行协调，而陆地旅游背上行李就可出发。因此，海洋旅游有以下几个特点和要求：

（1）装备性与配套性

海洋旅游依赖专业装备保障以及码头、岸基、海上平台配套等，且水电能源、信息信号，环保卫生处理，消防安全急救等都与陆地上不同。

（2）专业性与组织性

由于海洋存在风浪、潮汐、离岸流、暗流、风暴潮等危险因素，在游玩过程中游客需要专业人士的陪同和指导；相关管理部门和工作人员要分工明确，以保障游客安全和体验；俱乐部、教练、救生员都要具有一定的专业水平。

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（3）多变性与复杂性

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海洋环境因不同年份、季节的气候气象而复杂多变，且海洋开发管理的相关政策措施多变，存在开发建设的不确定性，均不利于海洋旅游的开发建设以及海洋活动的进行。

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（4）敏感性与监管性

由于海域海岛大多位于敏感区域，存在生态保护、海事、军事管理等问题；其管理体系也与其他国土空间人居环境不同，不能随意进行海洋旅游的开发建设。

3.海洋旅游投资的未来

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（1）我国海洋旅游市场巨大

根据统计和估测，全国14亿人有一半以上从来没去过海边。随着社会经济发展，我国海洋旅游发展趋势在不断增长，人们对海洋旅游的需求越来越大。因此，海旅发展投资机会是存在的；海旅发展投资空间是巨大的；海旅发展投资需求是时代的。

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图2 我国和发达国家海洋旅游发展对比分析

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（2）我国十一个沿海省市海洋旅游发展潜能

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我国管理海域、海岸线、砂质海岸、基岩海岸、海岛等综合发展指标遥遥领先，海旅资源良好。根据海旅资源的分布情况，可将我国十一个沿海省市海洋旅游发展潜能分为三大梯队：第一梯队为海南、广东、山东；第二梯队为辽宁、浙江、福建；第三梯队为广西、河北、天津、江苏。

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图3  十一个沿海省市海洋旅游发展潜能梯队

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（3）中国海洋旅游概念转变

自然资源部海洋战略规划与经济司每年都会发布上一年的《海洋经济统计公报》，据显示，《2021年中国海洋经济统计公报》中的“滨海旅游”已经在《2022年中国海洋经济统计公报》变成“海洋旅游”。由此可看出，国家及国民对于海洋和海洋旅游的认识已经改变，海洋旅游发展受到了重视，国家也加大支持引导海洋旅游的开发，增加了海洋旅游投资者的热情。

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图4 “滨海旅游”转变成“海洋旅游”

同时，根据《2022年中国海洋经济统计公报》、《2023年中国海洋经济统计公报》中数据显示：2022年全国海洋生产总值9.46万亿，主要海洋产业增加值3.85万亿，其中海洋旅游业增加值为1.31万亿；2023年全国海洋生产总值9.91万亿，主要海洋产业增加值4.07万亿，其中海洋旅游业增加值为1.47万亿元。从旅游经济和海洋经济两个角度统计，海洋旅游已经占据中国旅游市场的“半壁江山”。

4.海洋旅游投资存在三大陷阱

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但是，我国海洋旅游投资也存在不少误区和陷阱，如受资本青睐和关注的无居民海岛文旅投资、大规模滨海旅游度假区投资、大规模概念化海上旅游项目等。

就拿我国无居民海岛文旅投资来说，在无居民海岛的开发中，限制海岛旅游发展的因素有海岛规模、国情政策、投入成本、空间格局等。

在海岛规模方面，从我国第一批无居民海岛的面积来看，海岛面积普遍狭小，天赋和能量有限，容量受限，从根本上就很难能形成大气候；大多数海岛其实是突出海面的山，受岛体地形、生态敏感等限制条件，缺少好用的场地资源，进一步影响了海岛旅游的开发规模、承载能力、容纳能力。

在国情政策方面，虽然印发了《无居民海岛开发利用审批办法》（国海发〔2016〕25号），但实际上申请办理用岛过程非常艰难；25年海岛旅游使用权坑也很大，国外海岛的产权，最低的也是99年，多数是永久产权；由于海岛的特殊性，用岛的生态环境保护压力也很大。

在投入成本方面，根据《关于调整海域、无居民海岛使用金征收标准的通知》，分等级定类型使用金征收标准，一次性缴纳，按25年算一般也是几百万；既然是无居民海岛，岛上没有基础设施，建设和维护市政工程、基础设施、建筑物业、码头港池、景观环境等投入资金是陆地的二倍。在空间格局方面上，按照离陆岸距离分为陆连岛、沿岸岛、近岸岛、远岸岛和大洋岛。离陆岸太近没意境，太远又太费劲、成本代价高。

图5 海上综合平台与小无居民海岛开发对比

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由于时间和篇幅的关系，具体就不展开阐述。那么面对海洋旅游投资存在的三大陷阱问题，投资者在进行投资海洋旅游项目中，应结合国民对海洋旅游的需求、海洋旅游的发展趋势及战略，洞察海洋旅游项目的发展空间；结合海洋旅游项目定位、商业模式、经营收支，明确海洋旅游投资经济学底层逻辑，合理进行海洋旅游投资。

二海洋旅游用海项目策划与方案设计

近年来，我们在全国沿海各地做了不少海洋旅游开发项目，提供了策划咨询和专业设计等技术服务，那么，如何设计好海洋旅游项目策划与用海方案呢？一是通过研究项目发展背景与相关规划，综合分析区域旅游用海面临的发展机遇、有利条件及存在的不利因素。二是根据海洋旅游发展市场前景及定位，结合区域规划、产业政策、行业发展及当地社会经济状况，进行用海旅游娱乐项目及创新业态策划。三是结合实地调研和外业勘察，通过对资源环境与条件的研究分析，根据用海项目业态和配套项目需求，结合资源环境与条件进行旅游娱乐用海方案布局和相关设计，明确用海类型、界址、用海方式、面积等用海基本情况，绘制宗海位置图、宗海平面图和宗海界址图。四是结合旅游娱乐用海方案，提出相应的旅游娱乐用海实施保障与配套建议。

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在进行海洋旅游用海项目策划与方案设计时，可整合项目用海区域已有海上旅游发展基础，进一步拓展海上旅游活动空间，升级海上旅游经营业态，推出滨海亲海休闲、海上运动游乐、海上观光体验等多元化的海洋旅游产品，着力打造海上旅游运动新场景。

例如在三亚某项目旅游用海方案设计实践中，在进行项目的整体开发设计时，采用了“一轴一带、多片联动、多点协同”的整体联动结构方式。通过“一轴一带”带动陆域与海上各功能板块统筹发展，使各个功能区之间通过滨海岸线和海上游线进行联动；海陆之间的节点增强了交通联系，使功能区之间协同发展。

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在进行项目用海布局设计时，采用了“一带、多区、多点”的用海布局。其中，“一带”指沙滩海岸休闲带；“多区”指海上各个功能区；“多点”主要指规划范围内重要功能节点，如配套设施、信息设施、休憩设施、卫生设施相对集中的经营服务场所和交通集散等重要功能节点。

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在进行项目用海功能布局设计时，根据项目所在海域的自然环境条件和空间关系，结合海上旅游运动项目管理等，规划项目用海功能的总体布局。其中，可分为海上低速运动区、海水浴场西区、海上高速运动区、海上活动入海通道区、海水浴场东区等。

如在海上低速运动区，我们是这么设计布置的：海域总面积约7.12公顷，相关岸线约100米，整体呈“L”型布局，向海纵深约350米，海域水深为0～6米，海域开阔，风力相对充足，风向稳定，是最适合开展帆板、小帆船、双体帆船等其他水上游乐项目和产品的项目区域，也可以作为海上帆板、小帆船、双体帆船等体育运动的训练、比赛基地；岸滩适合开展沙滩休闲活动，近岸海上游乐运动体验与观赏等，近岸海域为初学者和一般体验者活动利用，远岸深水海域波浪较大，为熟练者、资深玩家和专业选手活动利用。

片区主打产品为帆板和帆船，特色基调为时尚、浪漫，一只只彩色风帆，似艳丽的蝴蝶飞舞穿梭在浪尖上，与碧蓝的大海互相辉映，为美丽的天涯小镇增添了一抹浪漫的气息。

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通过项目策划与用海方案设计，落实当地政府和主管部门的规划设想，满足相关管理部门和机构的精细化管理需求，对于投资开发主体的合理化投资、实施性落地的要求，提供了详细的策略和设计方案，并成功协助投资开发主体取得旅游用海海域使用权。

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这是一个实际旅游用海项目案例，其他几个案例有整个大湾开发的、结合滨海乡村振兴的、结合渔港渔旅融合开发的，在这里就不一一展开了。总之，在进行海洋旅游项目策划与用海方案时，需要结合项目用海特点、用海制度等，制定合理的用海策略和设计详细的用海方案，满足海洋产业项目多元化、高质量发展需求，提供专业的技术支持与服务。

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最后再分享一点总结和体会，海洋旅游投资者到底该如何选择项目进行投资开发呢？我们总结了“蓝精灵、小红闲”的投资理念以供参考：

蓝：可选择海洋、蓝天、环境优美等环境资源条件较好的项目进行投资；

精：可选择精简、精彩、精细的专业化策划与设计赋能的项目进行投资；

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灵：可选择灵活、文化灵魂、趣味性、高频消费、及时满足等特点的项目进行投资，触达的便捷性十分重要，也可从高颜值、高体验感、高互动性、特色文化和IP等多个维度考虑；

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小：尽量选择投资小的项目，且投资不要全压在重资产上，尽量利用已有的存量资产，做存量的提升和存量嵌入，而不是盲目增量，“小红闲”的开发方式是瞄准真实市场的需求，哪里离目标客群近就在哪里开发，利用存量资产做嵌入式开发，这样投资成本更低，且离客群市场更近；

红：可选择网红感、视觉冲击力的项目进行投资，由于投资相对小、门槛相对较低，“小红闲”项目一定会面临比更直接的商业竞争，这也要求“小红闲”项目需要有更强的运营能力，包括服务品质、产品迭代、活动策划、高水平营销等能力；

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闲：可选择重休闲、体验感足够好、具有松弛感、娱乐消遣、佛系沉浸式体验的项目进行投资。

这样“蓝精灵、小红闲”的海洋旅游投资、开发与经营的理念，很好的适应了时代与未来的发展和需求，是符合海洋旅游消费场景+消费逻辑+市场逻辑，也是非常好的投资逻辑。

以上就是我的报告全部内容，诚请各位专家和同行们的指正切磋，希望能与大家多多交流。谢谢大家！

* 转载请注明由“海域海岛环境科技研究院” 或公众号“海洋开发咨询”编辑与整理。文章用于学习与交流，版权归原作者所有，如有侵权联系删除。END扫码添加小编

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海域海岛环境科技研究院（天津）有限公司是一家专注于海洋开发与环境管理的技术服务商，面向各级政府和涉海企业提供技术服务。主要业务有：海域使用论证（用海申请）、环境影响评价、海洋开发策划、海域海岛价格评估、海洋生态修复、海洋空间规划、海洋环境检测（CMA）、海洋工程勘察、海洋测绘、海洋环境调查装备/海洋环境在线监测装备研发、海洋管家等。

公司现有100余人，其中博士3人，硕士38人，高级职称7人，中级职称16人，环评工程师5人，注册测绘师1人，注册规划师1人，海域评估师2人，注册会计师1人，船长1人，轮机长1人，潜水员4人，是一个由海洋科学、海洋地质、海洋生态、环境科学、城市规划、经济管理等多学科人才组成的协作团队。

公司拥有5家控股公司，其中3家国家级高新技术企业、天津市专精特新和1家瞪羚企业，拥有海洋测绘资质、海洋工程勘察资质、检验检测机构资质认定（CMA），并通过生态环境部环境影响评价信用平台、自然资源部海域使用论证信用平台备案。公司积极参与社会团体活动，是中国太平洋学会海域使用研究分会会长单位、中国海洋工程咨询协会海洋论证评估质量管理分会和海洋产业分会理事单位、中国疏浚协会理事单位、深圳全球海洋中心城市建设促进会理事单位、海南省国土空间规划协会会员单位。

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