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每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤 孙志成
7 X/ g' d- v( D* b, a 原本打算打造成“亚洲最大纯地下商业项目”，后因开发商资金链断裂，导致项目烂尾多年，一直开发无果。
! \- H2 y# h6 C" [ 近日，位于青岛市北CBD核心地带的青岛中央广场项目迎来了最新进展。10月11日，《每日经济新闻》记者从阿里法拍获悉，该项目将于11月10日正式开拍，起拍价6.37亿元。 6 [( N1 p5 Q& r+ B2 V
 来源：阿里法拍 青岛中央广场项目权属人为青岛华筑置地有限公司（下称华筑置地），从拍卖资料来看，目前项目尚未完工，内部多处房源仍处于毛坯状态，项目上堆有部分建筑材料，与周边较为成熟的商业配套形成鲜明对比。
" O5 F$ s$ J- Y* P k! F, { 10月11日下午，IPG中国首席经济学家柏文喜通过微信向《每日经济新闻》记者表示，纯地下商业项目对区位和开发商的运营能力考验较为严格，目前在国内打造较为成功的案例有济南泉城银座百货泉城广场项目、西安世纪金花钟楼店项目等。 " O' ~" s# n8 z$ O
对于青岛中央广场，柏文喜表示，纯地下商业模式一定程度上会制约项目发展，但是其位置别具优势，可能会成为接盘方看重的要素。“完全可以通过引进有强大运营能力和号召力的商业品牌企业来盘活。” , @# Q) v* `# Q- p' y
曾号称“亚洲最大纯地下商业项目” U q* x1 f# G4 m( f( v, O, t
曾经有多风光，如今就有多落寞，曾经号称打造“亚洲最大纯地下商业项目”的中央广场，怎么就走到了被拍卖的地步？
7 x, q7 y3 s( }# _1 u9 l( _; |0 ? 公开资料显示，2011年，华筑置地拿下该地块使用权，并于2012年开工建设，此后经历多次变更施工方案、施工单位等，中间数次停工、复工，至2019年1月全面停工。 4 u0 o$ w, v+ W5 T# L6 @
从区位来看，青岛中央广场项目位于青岛CBD正中，地处连云港路与敦化路交叉口，用地面积93850平方米，临近青岛万达广场，属于青岛城市中心地段。
, {6 X3 \3 K7 Y6 u  项目所属区位图 来源：中央广场项目评估报告 有青岛市民表示，自己每天上班都会路过该项目，当初项目起点与规划水准都不低，曾与欧亚中心和青房财富中心被称为青岛的“CBD商业航母”，后来项目停工了，一直处于“大坑”状态。 5 k$ W7 j8 x: \+ w' P$ e$ Q
 项目现状 来源：阿里法拍 按照规划，青岛中央广场原定将项目分成三个区域打造，其中负一层商业面积55250平方米，负二层商业面积62220平方米，负三层停车面积39400平方米。项目建成后地下负一层、负二层主要功能为商业、餐饮、休闲娱乐等，负三层主要为车库。 ; v Y$ b6 Q" x' _1 ]! i. r
从评估报告来看，青岛中央广场以成本法计算的总价值为9.10亿元，此次起拍价为6.37亿元，相当于折价30%开拍，届时是否有金主接盘仍未可知。不过在业内看来，项目所处的核心区位优势是最大看点，若有具备运营优势以及号召力的企业来盘活，仍值得期待。 ! o- Z/ i$ n z# A9 |
不过从青岛的地下商场运营情况来看，似乎并不太乐观。在中央广场项目评估报告中的“估价对象市场状况分析”一栏中提到：“市北区辽宁路中房防文化城（地下）中心营业状况不容乐观，约有三分之一商铺正常营业，三分之一商铺上锁歇业，另有三分之一商铺空置。” 8 V# ?3 Q* [# w. Y
 青岛地下商铺市场状况分析 来源：中央广场项目评估报告 记者注意到，青岛中央广场项目周边有诸多大型房地产项目，目前已经建成的包括卓越大融城、诺德广场、万达广场、青岛国际航运中心，青房财富中心、西王大厦等。 # ~3 J) R* B2 t( E. g
据房天下数据，截至2022年7月，青岛中央商务区商圈在写字楼出租商圈热度榜中位居第5名，写字楼出售价格27207元/平方米。该商圈共有写字楼楼盘28个，热度较高的楼盘包含卓越世纪中心、西王大厦、卓越大厦、诺德广场、青岛国际航运中心、半岛新天地、中铁·青岛广场、宇恒大厦、青房财富中心写字楼，租金在59.7元/平方米每月-78.58元/平方米每月不等。
- D/ r3 F6 q6 J- x. Q! v' o, t 公告未提及已购房者权益
4 l/ H" y/ x1 A$ c4 o1 i& ]* f 事实上，在此次拍卖以前，就曾有多家媒体道青岛中央广场项目因久未交房且未退款而被投诉，多位业主与华筑置地涉及法律纠纷。 , y4 C$ d5 p# T7 c5 v
启信宝数据显示，青岛华筑置地的大股东为青岛嘉德新业房地产开发有限公司，持股比例为93%，华筑置地目前已成为多起案件的被执行人，涉及金额在数千万到数亿元不等。 $ d/ |) ~: c& L8 `
据青岛生活服务新闻网站信网报道，此前购买了中央广场项目的业主，在购房合同上盖章的主要有两家公司，一家是青岛华筑置地有限公司，另一家是青岛海牛中央广场商业管理有限公司。后者大股东为于仲润，持股96%，该公司同样涉及多起司法案件，已经被列为失信被执行人。 % p0 ^/ e9 j; Q! O
对于购买了该项目的业主来说，被法拍后是否能够迎来转机？10月11日下午，北京金诉律师事务所主任王玉臣通过微信告诉《每日经济新闻》记者，这取决于被拍卖的项目是否包括了业主购买的房屋。
5 {6 [8 o. o+ [; O9 I# }7 n 王玉臣提到，“在部分被拍卖的烂尾楼项目里，时常会出现类似情况，即债权人申请执行开发商名下的在建工程或土地使用权，而不少房子其实已经卖给了购房人。此时，如果对在建工程进行拍卖，势必会影响到购房人的利益。这时，如果购房人不及时申请执行异议或执行异议之诉，则在建工程可能就被拍卖到‘新金主’名下，成为对方名下资产，购房人就失去了对房屋的期待权，只能解除和开发商的合同，要求返还房款，赔偿损失。而烂尾楼项目的开发商往往可能名下已经没有资产，购房人就会面临钱房两空的风险。”
+ n2 \" V! y5 W4 }) C8 w8 z$ o9 \ 王玉臣建议，如果有购房者购买了类似被法拍的项目，务必注意立即提起相关执行异议。“必要的时候，甚至还要提起相关执行异议之诉，尽量中止拍卖流程，避免在建工程被拍卖。而竞拍人也需要注意拍卖时房屋的具体销售情况，避免拍卖取得后还有更多麻烦和纠纷。”
; M! W: p- j: b1 o; I; O+ i# m 华商律师事务所律师周争锋则表示，对于购买一手商品房后开发商被查封拍卖的情形，原先的权益不会因为拍卖而过渡到后续买入者身上。“原房产依附的权益，要想让后来的买受人继续承担责任，必须有法律的明确规定或者说合同的事前约定。” 4 r0 ]5 {4 @4 }( D" A; h
“本次拍卖公告并没有说原来的买受人继续享有权利。”周争锋提到，之前买了房子的业主，可以依据该条款提出执行异议，排除执行解除查封。如达不到法定阻却执行的条件，则只能追究开发商的违约责任，而不能强迫后面的竞买人继续和自己履行前述买卖合同。 & w( M9 j% D, }/ [" Y5 \7 ^
记者|陈荣浩编辑|陈梦妤孙志成 杜恒峰 ; U9 T" q( w% p, G6 v! R
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. P- C! B0 ~+ r4 L. L 责任编辑：王翔
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